جولان برجام در میان بازار مسکن
قابلیت پیشبینی کردن بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی برای مهندسان ساختمانی یک آیتم مهم و موثر بر فعالیت آن‌ها و بر مجموعه بازار مسکن است. اما سازندهها این قابلیت پیشبینی کوتاه‌مدت را از دست داده‌اند.
به گزارش تلنگر؛ بررسی بازار مسکن و ساختمانی، از دو شرط اصلی و محوری برای خروج این بازار از شرایط رکود تورمی وجود دارد. این طرح واقعی که با محوریت «موج برجامی در بازار مسکن» در «نبض انتظارات» و «عملکرد سازندهها طی ۴۷ ماه گذشته»، منعکس شده است. به دو سوال کلیدی درباره اینکه چه زمانی دوربین سازندهها به درستی کار می‌‌‌‌کند و به دنبال آن چه زمانی نبض ساختوساز در وضعیت تعادل قرار دارد یا دچار عدم‌تعادل می‌‌‌‌شود، پاسخ میدهد.
نوسانات برجامی «انتظارات فعالان ساختمانی» و همچنین «نبض کلی بازار مسکن» براساس روند ۴۷ ماهه دو شاخص، تصویر شد. بررسی‌ها نشان میدهد از نیمه ۹۸ تاکنون، هر زمان ریسک غیراقتصادی اوج گرفته، سازندهها «قابلیت پیشبینی کوتاه‌مدت» را از دست داده‌اند و در مقاطعی ازجمله نیمه دوم۹۹ (پایان‌کار ترامپ)، چشم‌انداز بازار مسکن «قابل رؤیت» بوده است.
طبق بررسی‌های انجام شده وزن کارگردان خارجی بر رفتار بازیگران در بازار مسکن بیشتر از تحولات درونی این بازار است. درحالی که امسال، پیشرفت موضوع «توافق»، به رغم تورم بالای ساخت، باعث بهبود خفیف فعالیت ساختمانی شد.
خروج بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی و به تبع آن خروج بازار معاملات مسکن از رکود، در صورت فراهم بودن دو شرط قابل تحقق است؛ دو شرطی که می‌‌‌‌توان در یک تعبیر کلی آن را به شرایط موج برجامی در بازار مسکن نسبت داد. یکی از این شروط، «قابلیت پیش‌‌‌‌بینی‌‌‌‌پذیری بازار برای سازندهها» از بابت امکان ساخت و وجود قدرت خرید در سمت تقاضای بازار و شرط دیگر، «قرار گرفتن کارگردان اصلی و خارجی بازار مسکن در وضعیت نرمال و بهبود شرایط در مولفه‌‌‌‌های درونی بازار» به عنوان دومین بازیگردان سرمایه‌‌‌‌گذاری و معاملات ملکی است.
دو شاخص مهم بازار مسکن یعنی «پیشبینی و انتظارات سازندهها از آینده کوتاه‌مدت بازار ملک» از یک سو و «تغییرات شاخص مربوط به ترسیم نمای واقعی بازار ساختوساز و معاملات مسکن از سوی سرمایه‌‌‌‌گذاران ساختمانی» از سوی دیگر، نشان میدهد برای بهبود شرایط در بازار مسکن تحقق این دو شرط الزامی است.
روند انتظارات سازندهها و وضعیت واقعی فعالیت آن‌ها در بازار مسکن از سال ۹۸ تا ۱۴۰۲(از نیمه دوم سال ۹۸ که روایت سازندهها و انتظارات آن‌ها از آینده کوتاه‌مدت مسکن و ساختوساز در قالب گزارش‌‌‌‌های ماهانه شامخ، از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شد، تاکنون)، نشان میدهد. هر زمان وضعیت متغیرهای بیرونی بازار مسکن رو به بهبود بوده است، دوربین سازندهها نیز به درستی عمل کرده و آن‌ها پیشبینی درستی از وضعیت پیش‌‌‌‌روی بازار ساختوساز و معاملات مسکن داشته‌‌‌‌اند.
پیشبینی بازار مسکن و ساختوساز
پیشبینی پذیر بودن بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی برای سازندهها یک آیتم مهم و موثر بر فعالیت آن‌ها و بر مجموعه بازار مسکن است. چرا که این پیش‌‌‌‌بینی‌‌‌‌ها، مهم‌ترین آیتم موثر برای تصمیم آن‌ها به انجام فعالیت ساختمانی و شروع پروژه‌‌‌‌های جدید یا عدم‌انجام فعالیت در این بازار است.
از سوی دیگر، هر زمان که متغیرهای بیرونی بازار شامل وضعیت برجام که تعیین‌کننده شدت و ضعف ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی و موثر بر سطح انتظارات تورمی، نوسانات دلاری و در نتیجه انتقال آثار ناشی از این ریسک‌‌‌‌ها و نوسانات به حیطه قیمتی و معاملاتی بازار مسکن است، در شرایط بهبود قرار گرفته است نه‌تنها دوربین سازندهها بهتر عمل کرده است که در مجموع فعالیت‌‌‌‌های ساختمانی نیز در شرایط بهتری قرار گرفته است.
پاسخ به سوال دوم نیز از مشاهده روند ۴۷ماهه چگونگی تاثیر متغیرهای بیرونی و سپس متغیرهای درونی بازار مسکن بر فعالیت سازندهها استخراج می‌‌‌‌شود.
نیمه دوم سال ۱۴۰۰، وضعیت تغییر کرد و دوربین سازندهها توانست تقریبا شرایط واقعی پیش‌‌‌‌روی بازار را رصد کند. در این بازه زمانی، شاخص انتظارات به طور متوسط عدد ۴۸ را نشان می‌‌‌‌داد که در نهایت نیز شاخص کل روی ۴۷ قرار گرفت. دلیل این موضوع نیز، احیای مذاکرات بود.
با این حال بازار مسکن از درون، سخت‌تر شدن شرایط ساختمانی (ناشی از رکود خرید و صعود تورم ساخت)، نه تنها انتظارات که شرایط کلی بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی را در وضعیت نامناسب قرار داد. چرا که اعداد زیر ۵۰ در گزارش‌‌‌‌های شامخ نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط نسبت به قبل است. اما در این دوره، به دلیل مه‌آلود نبودن شرایط، سازندهها به پیشبینی درست که همان بدتر شدن وضعیت بود و در نهایت نیز محقق شد دست یافتند.
اصلی‌‌‌‌ترین مشخصه بیرونی موثر بر بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری‌‌‌‌های ساختمانی در نیمه اول ۱۴۰۱، نیز امیدواری به روند مذاکرات بود. نکته جالب این است که از آن زمان به بعد نیز همین روند تکرار شد. یعنی عدد مربوط به انتظارات سازندهها از آنچه در واقعیت بازار رخ داد، یک واحد فاصله داشت و می‌‌‌‌توان این فاصله یک واحدی را این گونه تعبیر کرد که عملا دوربین سازندهها نسبت به شرایط بازار نسبتا درست عمل کرده است.
میانگین شاخص انتظارات در نیمه اول ۱۴۰۱، عدد۵۱ و عدد مربوط به روایت سازندهها از شرایط واقعی بازار در این مقطع زمانی، به طور متوسط ۵۰ بود. در نیمه دوم ۱۴۰۱ یعنی مقطع زمانی «صعود نرخ دلار» و «تورم دوباره در بازار مسکن»، میانگین شاخص انتظارات روی عدد ۴۶ و شاخص مربوط به واقعیت بازار روی عدد ۴۵ قرار گرفت.
وضعیت دوربین سازندهها در ۱۴۰۲
در نیمه اول ۱۴۰۲ نیز، میانگین شاخص انتظارات ۵۳ و عدد مربوط به واقعیت بازار به طور متوسط ۵۲ بود. در نیمه اول ۱۴۰۲، مهم‌ترین مشخصه بیرونی بازار مسکن را می‌‌‌‌توان به «روند امیدوارکننده مسیر توافق و ثبات نسبی نرخ دلار» نسبت داد، که نه‌تنها باعث شده است دوربین سازندهها به درستی عمل کند که در عین حال، واقعیت بازار نیز به طور کلی نسبت به مقطع زمانی قبل بهبود یافته است.
بنابراین می‌‌‌‌توان با مشاهده روند ۴۷ ماه اخیر انتظار سازندهها از وضعیت فعالیت‌‌‌‌های ساختمانی و واقعیت‌‌‌‌های رخ داده در این بازار، این نتیجه را گرفت که دوربین سازندهها زمانی به درستی کار نمی‌‌‌‌کند که ریسک‌‌‌‌ها و متغیرهای برهم‌‌‌‌زننده شرایط طبیعی در بازار فعال شده و به اوج برسند.
در مقابل هر اندازه این ریسک‌‌‌‌ها کاهش یابد، بازار برای سازندهها پیش‌‌‌‌بینی‌‌‌‌پذیرتر خواهد شد. از سوی دیگر هم هر چقدر ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی در خارج بازار مسکن کاهش یابد، به همان میزان وضعیت برای سازندهها و سرمایه‌‌‌‌گذاران ساختمانی و در نهایت مجموعه بازار مسکن بهتر می‌‌‌‌شود.
با این حال، اگرچه شرایط و متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن در سال‌‌‌‌های اخیر و مقطع زمانی فعلی، کارگردان اصلی تحولات این بازار محسوب می‌‌‌‌شوند اما شرایط درونی بازار نیز برای خروج از رکود باید بهبود یابد. به این معنا که با کاهش ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی قطعا شرایط در بازار مسکن بهبود پیدا می‌‌‌‌کند اما برای رسیدن به شرایط بهینه و مطلوب در این بازار لازم است تورم ساختمانی کاهش یابد و قدرت خرید از دست رفته متقاضیان و خریداران مصرفی مسکن بهبود یابد. با تحقق این دو شرط اساسی است که نه تنها دوربین سازندهها به درستی عمل کرده و وضعیت برای آن‌ها پیش‌‌‌‌بینی‌‌‌‌پذیر خواهد شد که از سوی دیگر بازار نیز در مسیر خروج از رکود و آمادگی برای ورود به رونق غیرتورمی، قرار می‌‌‌‌گیرد.
پایان مطلب/س.آ
